マンション価格の高騰が続く中、“外国人投資家”の存在が議論されています。高市総理は4日、外国人の土地取得のルールの見直しなどについて検討を進めるよう指示。こうした動きは価格高騰の解消につながるのでしょうか？

【グラフを見る】新築も中古も1億超え　東京23区の新築マンションの平均価格

“億ション”が当たり前に…購入は「中華系含め、東南アジアが多い」

社長は、2024年に売れたという物件について教えてくれました。

代不動産　野宮武美 社長
「この近くのタワーマンション。45階建ての大きなマンション」

購入したのは、50代の中国人男性。2024年9月、2億1000万円だったそうです。

現代不動産　野宮社長
「約30組の内見があった。その30組の中で、びっくりしたのが28組が中華系でした」

築17年の物件は113平米。天然温泉やプール、クリニックなどを備えています。

10年前に前の所有者が購入した際の価格は、約1億3000万円。当時と比較して8000万円ほど値上がりしているそうです。

主に、中国人の富裕層向けにマンションなどを販売している都内の不動産会社。売れ筋は、いわゆる“億ション”です。

現代不動産　野宮社長
「物件によっては3億でも4億でも売れるという傾向が多い。ただ、高額になるとほとんど日本人はいないのではないか。海外、中華系含めて、シンガポール・マレーシアの東南アジアが多いと思う」

東京都心のマンション価格の高騰が止まりません。23区の新築マンションの今年4月～9月の平均価格は、1億3309万円。前の年に比べて2割あまり伸びました。つられる形で中古物件も1億円超えが当たり前となりつつあります。

そこで、議論されているのが外国人投資家の存在です。

「取引実態の把握を」　外国人の土地取得ルール見直し検討へ

政府は4日、“外国人政策”の司令塔となる関係閣僚会議を発足。 この中で高市総理は、外国人の土地取得のルールの見直しなどについて検討を進めるよう指示をしました。

金子恭之 国交大臣
「マンションについては、まずは取引実態に関する調査結果を早急に取りまとめ、公表してまいります」

一方、新宿区で不動産業を営む野宮さんは、中国人客の一時の勢いは衰えていると話します。

背景には、中国で海外投資の審査が厳しくなっているためだとされています。さらに、長引く円安が影響を与えている可能性があるとしています。

現代不動産　野宮社長
「海外では、この円安がしばらく続くとみているみたい。いま急いで買わなくても、いずれ安くなのではないかという期待感もあるみたいです」

外国人による土地取得ルールの見直しの動きは、今後、マンション価格高騰に影響を与えるのでしょうか。

三菱UFJ信託銀行の調査によると、千代田区・港区・渋谷区のマンションで外国人の取得者が占める割合は、2025年7月時点で平均19％でした。

不動産投資に詳しい専門家は…

コンドミニアム・アセットマネジメント創業者　渕ノ上弘和 氏
「皆さんが“中国人爆買い”といいますか、1.6億以上の普通買えないような物件をキャッシュ、もしくは融資を一部受けて買って、そういった方々をイメージしてると思いますが、それはそんなに多くない」

外国人投資家が市場に与える影響は限定的と指摘。マンション価格高騰の主な要因は、建築資材費や人件費の上昇に加え、国籍を問わず、値上がりを期待する投資目的での需要が増えているためだと話します。

コンドミニアム・アセットマネジメント創業者　渕ノ上 氏
「外国人の土地取得の問題は、マンションの高騰にダイレクトには関係しない。外国人の土地取得規制の話と、マンションの高騰の話は分けて考えないといけない」

肝いり“外国人政策”の中身は　来年1月にとりまとめ

藤森祥平キャスター：

【“外国人政策”めぐる主な総理の指示】
▼不動産保有の実態把握
▼不法滞在者ゼロプラン推進
▼在留資格審査の厳正な運用
▼オーバーツーリズム対策強化
▼民泊対策
▼外国人犯罪に適切に対応
▼国保料・医療費など運用見直し・適正化

これらを2026年1月をめどに対策の方向性を取りまとめる考えを示しました。

小説家　真山仁さん：
今までの本当はやらなきゃいけないことをやるのは、いいことだと思います。ところが、ものの3か月でできるのかということ、さらに「外国人に配慮している」という言い方をしていますが、問題は外国人がそう思っているかどうか。こんなに急に出てきたら、そうは思わないと思います。

小川彩佳キャスター：
特にどういった項目で、外国人はそう思わないと感じると思いますか。

小説家　真山さん：
1つはイメージ。今まで何事もなかったようなことをしていたのに、急にこれだけ出てきた。外国人に対して、敵視しているのではないかというのが１つ。

それから、この指示のどれか1つを厳格にしてしまうと、外国人が日本に来るのをやめる、投資をやめるといったことになると、それがトリガーになる。千代田区・港区・渋谷区の“タワマン”では外国人が平均19％しかいないといいますが、外国人による投資を不動産にさせないという噂が流れただけで、売り払って海外に投資しようとなると、他の人もやめてしまう。

今、一番困るのは日本の経済は、外国人の投資で回っている。それは株式市場も、不動産も、インバウンドも、これを「過剰」と言い出した。「過剰」は市場が調整する問題です。ところが、政府が介入しようとしている。バブルが弾けた時も同じで、「過剰だ」「異常だ」と政府が介入したらバブルが弾けた。こういう時に政府が介入しただけで、ものすごいひび割れを起こす可能性がある。

だから、こういったことはゆっくり、じわじわ、しかも丁寧にやらなければいけない。だから、正直何を焦っているのか。今回の総理の指示は、すべて焦っている。ひとつず
つ行えばいいのに、なぜこれだけ並べるのかというところが一番心配なところです。

小川キャスター：
一方で、高市総理は外国人政策について「排外主義とは一線を画しつつも、政府として毅然と対応する」と主張しています。

小説家　真山さん：
政府は配慮しているでしょう。ただ発信側と、それを受け取る側の“温度差”。今まで外国人はウェルカムで、インバウンドしてくれて、日本は観光立国になり、例えば東京株式市場も圧倒的に外国人投資家がいる。それに対し、「ありがとう」と言っていた国が、なぜこのような言い方をするのか。風向きが変わったというのは、投資の中ではものすごく大きな変化になる。そこをわかって言っているのか、言わなきゃいけないけど外国人はウェルカムですよ、なんて微妙なことは伝わらないと思う。

小川キャスター：
具体的にこうしたことが、どのような形で示されるのかということですよね。

小説家　真山さん：
おそらく、1月には件数を伝えてきます。それが逆効果になるかもしれないですね。

藤森キャスター：
具体的な中身について、丁寧な議論が必要になりそうです。

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＜プロフィール＞

真山仁さん
小説家　2004年「ハゲタカ」でデビュー
近著に政治家のリーダーシップを描いた「アラート」

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